Come si misura la sostenibilità?

‍Il percorso di Carmen Spagnoli, Director of Sustainability and Certifications di Lombardini22, si intreccia con la costruzione e la crescita di un metodo di lavoro: analizzare prima, verificare dopo, misurare lungo l’intero ciclo di vita di un edificio.

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‍Preservare la bellezza

Il legame di Carmen con l'architettura nasce a Roma, dove cresce circondata da edifici di epoche e linguaggi diversi: un'esposizione quotidiana che alimenta la curiosità per il costruito e per la possibilità di custodire questo patrimonio senza cancellarne l’identità.

Nasce così l'interesse di Carmen, oggi Director of Sustainability and Certifications in Lombardini22, per il modo in cui si progetta e si pensa lo spazio in cui viviamo:

«Mi ha sempre affascinato la possibilità di dare forma a qualcosa ex novo, o di trasformare ciò che già esiste. Mi interessa l'idea che un progetto possa far nascere un luogo in senso lato, creare lo spazio per infinite possibilità, ma anche per restituire qualità, bellezza e valore a un edificio che ha già una storia, adattandolo a nuove esigenze senza cancellarne l'identità. Essere nata e cresciuta nella Città Eterna ha sicuramente alimentato questo interesse: crescere circondata da un patrimonio così ricco e vario mi ha spinta a osservare, a chiedermi come fosse stato realizzato un determinato edificio o cosa gli permettesse di attraversare il tempo.

È questo, forse, il motivo per cui ho scelto Ingegneria Edile: per lavorare su forma e materia, sapendo che ciò che progettiamo diventa parte dei luoghi in cui viviamo e che, quegli stessi luoghi dovranno continuare a essere vissuti anche da chi verrà dopo di noi. Una sorta di passaggio del testimone».

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Dalle esperienze internazionali all’ingresso in Lombardini22

Se questa inclinazione emerge già durante gli studi, sono però le esperienze lavorative internazionali a trasformarla in una scelta consapevole.

«Nel 2013 mi sono laureata in Ingegneria Edile-Architettura UE all'Università di Roma La Sapienza. Già durante gli studi avevo iniziato ad avvicinarmi ai temi della sostenibilità e dell'efficienza energetica, ma è stato soprattutto il percorso professionale a farmi capire che avevo trovato la mia strada.  

Dopo la laurea ho avuto l'opportunità di lavorare su progetti complessi e internazionali, tra cui la metropolitana di Doha e il nuovo Quartier Generale della NATO in Belgio.  

Lavorare all'estero mi ha permesso di confrontarmi con approcci progettuali diversi e di vedere quanto, in quei contesti, la sostenibilità fosse già parte integrante del processo di progettazione. È stata proprio questa esperienza a spingermi a tornare alla formazione: nel 2018 ho frequentato il Master di II livello in Energy Management degli edifici e delle infrastrutture al Politecnico di Milano, con l'obiettivo di costruire competenze più solide e specifiche in questo ambito.  

Ed è stato proprio attraverso il Master che sono entrata in Lombardini22: da quel momento il mio percorso si è sviluppato sempre più intorno alla sostenibilità, all'efficienza energetica e alla progettazione ambientale, fino al ruolo che ricopro oggi».

Una responsabilità personale

Per Carmen, la sostenibilità smette presto di essere soltanto un "lavoro" e diventa in breve tempo qualcosa di più.

«Credo sia diventata una responsabilità personale quando ho iniziato a chiedermi non solo che cosa facciamo, ma che effetto hanno le nostre scelte nel tempo.

È una domanda che va oltre il lavoro e riguarda il modo in cui immaginiamo il futuro: quali risorse lasciamo, quali condizioni di vita costruiamo, quale valore siamo capaci di generare per le persone che verranno dopo di noi. Da lì la sostenibilità è diventata per me qualcosa di molto più grande di un tema professionale.

È diventata una forma di responsabilità, ma anche una fonte di motivazione: sapere che le proprie competenze possono contribuire a qualcosa di positivo rende il lavoro più significativo. E forse è proprio questo che mi appassiona: quando quello che fai rispecchia ciò in cui credi, il confine tra lavoro e passione diventa molto sottile. Non senti più di stare semplicemente svolgendo una task, ma di stare dedicando il tuo tempo a qualcosa che ha un senso e può lasciare un impatto positivo».

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Dalle idee al metodo

Questa convinzione personale si traduce, nel lavoro quotidiano, in un metodo preciso: lo stesso che Carmen ha descritto durante il convegno del 10 settembre 2026 organizzato da il Quotidiano Immobiliare, rispondendo alla domanda riguardo i desideri degli investitori: cercano una certificazione, un modo di agire o un nuovo modo di pensare?

«L'esigenza primaria è realizzare opere che siano concretamente sostenibili e che mantengano queste caratteristiche nel tempo, anche in fase di esercizio. Allo stesso tempo, queste opere devono dimostrare l'impegno ESG delle aziende committenti. Non è vero che oggi si parla di meno di sostenibilità: semplicemente non è più un concetto "innovativo", ma un requisito necessario. Questo accade perché convergono input normativi ed economico-finanziari».

Nel concreto, questo significa partire dal Life Cycle Assessment (l’analisi del ciclo di vita dell’immobile) fin dalle prime fasi di concept, per valutare l’impatto ambientale dell’edificio nel tempo, dalla scelta dei materiali fino al suo utilizzo quotidiano. A questa analisi si affianca la valutazione di due categorie di rischio: quello fisico, legato agli effetti dei cambiamenti climatici, e quello di transizione, connesso all’evoluzione delle normative e delle tecnologie.

Carmen traduce questo approccio in un esempio concreto, mostrando come le scelte di oggi possano incidere sul futuro degli asset:

«Se oggi progettiamo o manteniamo una struttura basata sui combustibili fossili, sappiamo già di non essere allineati al phase-out dei combustili fossili negli edifici previsto per il 2040. Bisogna quindi pianificare da subito gli investimenti per evitare l'obsolescenza precoce dell'asset».

A questo punto entra in gioco la leva finanziaria: l'accesso a strumenti come i Green Loan richiede di dimostrare l'allineamento alla Tassonomia Europea o l'ottenimento di specifiche certificazioni:

«Le certificazioni, se superiamo il cliché del mero bollino e le comprendiamo da un punto di vista tecnico, ci aiutano enormemente: sono uno strumento di misurazione evidence-based essenziale per raccogliere la documentazione necessaria e rendicontare la sostenibilità del building nel corso del tempo».‍

Il lavoro, però, non si conclude con la ‘consegna delle chiavi’, ma si estende al rapporto tra chi progetta l’edificio e chi sarà chiamato a utilizzarlo e gestirlo:

«Spesso, quando lavoriamo a stretto contatto con il cliente nello sviluppo immobiliare, siamo noi stessi a supportarlo nella stesura dei Green Lease e nella definizione delle caratteristiche di sostenibilità. Noi siamo il braccio tecnico che aiuta la proprietà a stabilire cosa andrà verificato».

Nel passaggio tra teoria progettuale e utilizzo reale si annidano gli scostamenti più difficili da prevedere:

«Facendo indagini sul campo abbiamo scoperto conduttori che pretendevano “climi tropicali” nei loro spazi, evidenziando proprio quel divario tra la teoria normativa della progettazione e l'effettivo utilizzo degli spazi».

Una crescita condivisa

La storia di Carmen in Lombardini22 procede di pari passo con l’evoluzione della Business Unit che oggi dirige.

Già qualche anno fa, quando era LEED AP Building Design & Construction, Carmen descriveva la squadra di cui faceva parte come un'area "in costante crescita", spinta da un mercato sempre più attento ai temi ambientali. Non un'attività isolata di conformità normativa, ma qualcosa che descriveva già allora come sinonimo di ricerca: un lavoro che, oltre alla consulenza sui singoli progetti, comprendeva un'attività continua di studio su temi come i protocolli ambientali, la modellazione impiantistica in regime dinamico e l'implementazione del BIM, portata avanti da tutto il team e non da un singolo referente.

Quella componente di ricerca ha avuto anche un risvolto pubblico: Carmen è stata per anni referente del corso "Edilizia Sostenibile" organizzato con JobsAcademy, trasmettendo a una nuova generazione di professionisti la lettura comparata dei protocolli internazionali, dal calcolo dei crediti LEED alle politiche green nel settore retail, portando la competenza dell'area anche in sede istituzionale, partecipando a un tavolo tecnico organizzato dal Comune di Milano nell'ambito del Piano Aria Clima, il piano strategico della città per la riduzione dell'inquinamento atmosferico.

È lo stesso impianto - ricerca, formazione, dialogo con le istituzioni, applicazione sul progetto - che oggi si è strutturato in una vera e propria unit, con un perimetro di intervento molto più ampio di quello di qualche anno fa.

Dare forma a un'idea sostenibile

Prima di essere modellato, testato e certificato, un edificio sostenibile nasce dal concept, come un'idea a cui dare forma: una serie di domande su come si comporterà quello spazio, chi lo abiterà, cosa lo circonderà. È da questa serie di ragionamenti che parte il lavoro del team di Sostenibilità.

L'analisi comincia dall'esterno, con la Outdoor Sustainability Analysis: lo studio del microclima - sole, vento, temperature - orienta le decisioni su come disporre gli edifici, dove e come creare ombra, quali specie arboree scegliere per gli spazi aperti.

Da qui si passa all'edificio stesso, con la Building Sustainability Analysis: modellazione energetica e Life Cycle Assessment permettono di valutarne il comportamento nel tempo e di calibrare il rapporto tra superfici vetrate e opache, insieme ai sistemi di schermatura solare più adatti.

Infine, lo sguardo si sposta all'interno con la Indoor Sustainability Analysis: luce naturale, abbagliamento e flussi d'aria vengono simulati per disegnare ambienti luminosi e confortevoli, pensati per chi li vivrà ogni giorno.

Così, dall'esterno all'interno, il concept diventa progetto; ma anche l’idea più ragionata resta un'ipotesi finché l'immobile non viene abitato e vissuto: è qui che entra la seconda fase del lavoro, quella della verifica sul campo, che permette di scoprire gli scostamenti tra ciò che il modello prevede e ciò che accade davvero. Attraverso test in sito su qualità dell'aria e dell'acqua, comfort acustico, illuminotecnico e termico, e attraverso sopralluoghi e modellazione energetica dinamica sugli edifici già in esercizio, l'area individua le cause reali di eventuali consumi anomali e costruisce, insieme alla proprietà, scenari di intervento concreti.

Tra questi due momenti – dal concept alla sua verifica - si inseriscono le certificazioni, che ne sono il legante più che un timbro finale: uno stesso linguaggio che accompagna il progetto dall'analisi preliminare fino al monitoraggio nel tempo.

LEED e BREEAM misurano le performance ambientali; WELL e Fitwel mettono al centro il benessere di chi vive gli spazi; SmartScore e WiredScore certificano la qualità digitale degli immobili; RESET ne verifica nel tempo le condizioni interne. A questi si affiancano standard più orientati alla finanza sostenibile, come il progetto europeo CRREM e il benchmark GRESB: strumenti che favoriscono l’allineamento al percorso di decarbonizzazione definito dall'UE.

Un approccio integrato che, in un progetto come Corso di Porta Nuova 19, si è tradotto nell'ottenimento di quattro certificazioni distinte (e ai massimi livelli) per lo stesso edificio.

L'esperienza maturata in oltre 100 progetti certificati - tra cui il primo in Italia a ottenere la certificazione LEED BD+C: Core & Shell livello Platinum - dimostra come un metodo nato dall'attività di ricerca di un gruppo di specialisti sia oggi applicabile su larga scala, contribuendo a posizionare Lombardini22 tra le realtà di riferimento del settore.

Il cambiamento che verrà

Chiediamo a Carmen cosa la rende fiduciosa che il settore possa davvero cambiare, e la risposta non è una dichiarazione di principio, ma una questione di metodo:

«Mi dà fiducia soprattutto il fatto che oggi possiamo misurare concretamente ciò che facciamo. Quando un obiettivo viene tradotto in un dato, monitorato nel tempo, e vediamo che le performance di un edificio migliorano realmente, capiamo che il cambiamento non è solo un'intenzione: è qualcosa che può essere verificato e mantenuto. Anche le certificazioni hanno avuto un ruolo importante in questo percorso, perché hanno contribuito a introdurre un metodo, a definire obiettivi misurabili e a rendere più trasparenti le performance degli edifici. Ma vedo un segnale ancora più forte nel fatto che questi temi stanno entrando sempre di più nelle normative e nei processi decisionali del mercato: dalla EPBD, la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, alla CSRD e alla SFDR sulla rendicontazione e la finanza sostenibile, la sostenibilità sta diventando sempre meno un tema volontario e sempre più una componente strutturale delle strategie immobiliari e finanziarie.

È questo che mi fa essere positiva: oggi abbiamo strumenti, dati e regole che ci permettono di misurare il cambiamento e di renderlo concreto. E quando inizi a vedere nei numeri che gli obiettivi che ti sei posto vengono raggiunti, monitorati e migliorati nel tempo, diventa molto più facile credere in un cambiamento reale».

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