Si è svolto mercoledì 31 maggio l’evento clou per il mercato dei Data Center in Italia: Data Center Nation Milano ha riunito oltre 1400 delegati, 94 sponsor e partner oltre a 42 talk e 120 speaker.

La diversità cui abbiamo assistito è sorprendente: istituzioni governative, fondi di investimento, società immobiliari, ingegneri consulenti, fornitori di infrastrutture ed energia fino ai fornitori di location e agli hyperscaler sono una chiara dimostrazione della maturità del settore dei Data Center in Italia e nel resto dei mercati emergenti dell’EMEA.

Emerging Data Center Real Estate Strategies in Italy è stato il panel organizzato da CAP DC Italia che ha visto sul palco Alberto Caccia, Director CAP DC Italia e Head of PM&CM in Lombardini22, Lincoln Booth, Vice Presidente, Corporate Development presso Compass Datacenters, Salvatore Fisicaro, Senior Vice Presidente di Prelios in un denso incontro moderato da Andrea Calzavacca, Head of Loan Advisory & Alternative Investments di CBRE Italy in apertura della intensa giornata di incontri e appuntamenti.

Protagonista del talk è stata l’intera filiera, tutti i player – operatori, sviluppatori, progettisti, investitori – artefici della crescita impetuosa del settore in Italia e nel mondo. I Data Center stanno infatti diventando una asset class immobiliare sempre più significativa.

Ha aperto l'incontro il punto di vista di Compass Datacenters, in quanto operatore internazionale, sull’Italia (come mercato cosiddetto Tier II) e le relative opportunità immobiliari. Negli ultimi anni si è registrata una tendenza allo spostamento dei Data Center dalle città FLAP-D (Francoforte, Londra, Amsterdam, Parigi e Dublino) verso altre località e i mercati Tier II possono risultare più interessanti, con la possibilità inoltre di far coincidere le necessità degli utenti, i costi e la potenza. Ciò è dovuto principalmente ai costi elevati associati alla gestione di un Data Center nelle principali città; spostandosi invece in aree più periferiche, gli operatori di Data Center sono in grado di trarre vantaggio da costi immobiliari più bassi e dalla possibilità di costruire strutture più grandi e avanzate. Si prevede che questa tendenza continui anche per minimizzare le spese operative.

Quindi, secondo Alberto Caccia di CAP DC Italia, per sbloccare le reali opportunità nel mercato italiano dobbiamo passare dalla selezione alla preparazione del sito.

Sarà molto raro individuare un’area già pronta per ospitare uno sviluppo Data Center, soprattutto nelle zone di maggiore interesse.

È quindi determinante andare oltre la fase di due diligence e investire nei processi necessari a concretizzare le potenzialità e ridurre i rischi, quali, ad esempio, la presentazione di piani attuativi e permessi, la progettazione e l’autorizzazione degli elettrodotti.

Tutti dovrebbero iniziare a pensare di essere parte di un processo più ampio e di una catena del valore, in cui la selezione del sito è solo una parte del lavoro, il punto di partenza di un investimento che, per svilupparsi pienamente, ha bisogno del coinvolgimento di professionisti competenti ed esperti.

Interessante poi è stato ascoltare il punto di vista dell’investitore immobiliare Prelios, che è solito fare scouting di tendenze e, in linea con quanto evidenziato anche da Compass, sta lavorando sull'analisi delle potenzialità e criticità della nuova asset class dei Data Center impegnandosi al contempo sul primo potenziale progetto in questo ambito.

Per comprendere come i Data Center stanno guidando nuove strategie real estate è fondamentale conoscere i trend internazionali e insieme porre attenzione alla presenza locale. In merito all'apertura di nuovi mercati emergenti secondo Lincoln Booth di Compass affidare alcune attività a un partner/advisor locale può rendere tutto il processo immobiliare più efficiente e di successo, considerando poi che l’Italia è un ecosistema molto interconnesso.

Anche dal punto di vista tecnico, è necessario per Alberto Caccia bilanciare gli standard internazionali e le competenze locali, creando anche un rapporto più stretto tra i team tecnici e di investimento.

Ogni strategia immobiliare (sia per un tenant sia per un investitore) deve tenere conto della necessità di implementare correttamente a livello locale e tecnico le esperienze provenienti da casi di studio internazionali. È determinante per il successo delle iniziative, che il team tecnico abbia forti radici locali, concrete esperienze nello sviluppo di progetti simili, e sia coinvolto fin dalle fasi di impostazione dell’investimento in modo da supportare le scelte strategiche con una rapida interpretazione di fattibilità.

In accordo con quanto evidenziato da Alberto Caccia, un player come Prelios con un focus reale sul mercato italiano può anche fare scouting di nuove e imminenti opportunità da preparare per operatori e player internazionali come Compass, evidenziando la possibilità di mettere a terra e anticipare le tendenze come la necessità di iniziare a lavorare su geografie che finora possono essere considerate scomode per i clienti finali, ma che potrebbero essere coerenti con il panorama italiano e diventare rilevanti se ben preparate in termini di dimensioni, potenza e connessioni.

Il dibattito continua. I prossimi appuntamenti di Data Center Nation si svolgeranno a Zurigo il 7 novembre 2023, Varsavia il 20 marzo 2024, per poi tornare a Milano il 17 aprile 2024 e continuare nel corso dell’anno a Dubai e Riyad.

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(en)

The highlight event for the Data Center market in Italy took place on Wednesday, May 31st: Data Center Nation Milan brought together more than 1400 delegates, 94 sponsors and partners and hosted 42 talks and 120 speakers.
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The diversity we witnessed was astounding: government institutions, investment funds, real-estate companies, consulting engineers, infrastructure/energy providers and even location providers and hyperscalers all clearly demonstrate the progress the Data Center industry has made in Italy and the rest of EMEA's emerging markets.

Emerging Data Center Real Estate Strategies in Italy was a panel set up by CAP DC Italy that saw centre stage taken by Alberto Caccia, Director CAP DC Italy and Head of PM&CM at Lombardini22, Lincoln Booth, Vice President of Corporate Development at Compass Datacenters and Salvatore Fisicaro, Senior Vice President at Prelios as part of a well-attended meeting chaired by Andrea Calzavacca, Head of Loan Advisory & Alternative Investments at CBRE Italy, at the opening of a busy day of meetings and engagements.

The entire supply chain was involved in the talk, all the players - operators, developers, designers, investors – jointly responsible for the boom in growth of the industry in Italy and worldwide. Data Centers are, indeed, becoming an increasingly significant real-estate asset class.

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Compass Datacenters opened the proceedings by expressing its viewpoint (as an international operator) about Italy (as a so-called Tier II market) and the real-estate opportunities it offers. Over recent years, there has been a trend of Data Centers moving from FLAP-D cities (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris, and Dublin) to other locations, and Tier II markets may be more attractive since they can cater for user needs, costs and power-related issues. This is primarily due to the high costs associated with operating a data center in major cities; by moving to more suburban areas, however, data center operators can take advantage of lower real-estate expenses and so, larger, more advanced facilities can be built. This trend is also expected to continue in order to minimize operating costs.

So, according to Alberto Caccia from CAP DC Italy, to unlock real opportunities in the Italian market we need to move from selection to site preparation.

Finding an area already predisposed to host a Data Center development project will be a rare event, especially in the most interesting locations. This means it is vital to move beyond the due diligence phase and invest in the processes required to realise a site’s potential and reduce any risks involved, such as, for example, the submitting of implementation plans and permits and the design and authorization of power lines.

Everyone should start thinking about being part of a larger process and value chain with site selection only being part of the work, the starting point of an investment which requires the involvement of competent, experienced professionals in order to be fully developed.

So it was interesting to hear the viewpoint of the real-estate investor Prelios, which is very familiar with the latest means of scouting and, in line with what Compass also highlighted, is working on an analysis of the potential and criticality of the latest asset class of Data Centers while committing to what is potentially the first project in this realm.

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To understand how Data Centers are driving new real-estate strategies, it is essential to be familiar with international trends and pay attention to local operators. Regarding the opening of emerging new markets, according to Lincoln Booth of Compass placing certain operations in the hands of a local partner/advisor can make the entire real-estate process more efficient and successful, bearing in mind that Italy is a very interconnected ecosystem.

According to Alberto Caccia, it is also vital to balance international standards and local expertise from a technical perspective, so as to create a closer working relationship between technical and investment teams.

Any real-estate strategy (whether it be for a tenant or an investor) must take into account the need to implement locally and on a technical basis what has been learnt from international case studies. It is crucial for the success of these projects that the technical team has strong local roots and concrete experience in the development of similar projects and that it is involved right from the investment stages so it can support strategic choices by carrying out rapid feasibility assessments.

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In agreement with what Alberto Caccia pointed out, a player like Prelios with a real focus on the Italian market can also scout for new and upcoming opportunities to be prepared for international operators and businesses like Compass, highlighting the possibility of setting/anticipating trends, such as the need to start working in geographical locations that so far may have been considered uncomfortable for end customers, but which might be a good fit with the Italian landscape and become relevant if well prepared in terms of size, power and connections.

Debate is ongoing. Data Center Nation's next events will be held in Zurich on November 7th, 2023, and Warsaw on March 20th, 2024, before returning to Milan on April 17th, 2024, and continuing later in the year in Dubai and Riyadh.