Il rapporto tra innovazione digitale e processi immobiliari è un tema estremamente importante della contemporaneità. I cambiamenti generati dalla tecnologia sono impetuosi, a tratti ingovernabili, e abbiamo già avuto modo di paragonarli a una discesa di rafting:

“Guidiamo il gommone cavalcando le onde giuste, senza essere disarcionati, evitando i pericoli emersi e sommersi. Ma le botte arrivano comunque, da tutti i lati. Stiamo attraversando le rapide, è questo il bello”
(Franco Guidi).

Le nostre società di progettazione sono coinvolte a tutti i livelli: archiviazione ottica documentale e sostitutiva per l’amministrazione; nuovi processi di valutazione, selezione e scambio generazionale per le risorse umane; nuove infrastrutture di connessione e sicurezza per l’ICT e gli smart workers; progettazione parametrica, digital design, virtual reality, BIM per il core business.

E di core business abbiamo parlato nella conversazione di Lombardini22 dedicata ai BIM Players. I nuovi strumenti, processi e metodologie progettuali che il Building Information Modeling mette in gioco ci obbligano a continui aggiornamenti organizzativi e soprattutto a una sempre più stretta integrazione tra tutti gli operatori attivi nello sviluppo e nella costruzione del nostro ambiente artificiale. Ed è proprio grazie a questa richiesta d’integrazione dei ruoli e delle competenze a tutti i livelli della filiera che il BIM rappresenta il paradigma operativo cui il programma culturale di Lombardini22 fa riferimento quest'anno: Layers and Players.

Cos'è il BIM

Prendendo spunto dalle parole di Charles M. Eastman, il BIM è “una rappresentazione digitale del processo costruttivo che facilita lo scambio e l’interoperabilità delle informazioni in formato digitale”. Professore presso il Colleges of Design and Computer Science del Georgia Institute of Technology e direttore del Georgia Tech Digital Building Lab, Eastman è uno specialista di Building Information Modeling e un pioniere del AEC CAD, tra i primi a fare ricerca 3D e sviluppare sistemi di modellazione solida e parametrica per l'industria delle costruzioni fin dalla metà degli anni 1970.

Il BIM è quindi il processo di creazione e gestione di un modello di informazioni,in forma di singolo sistema messo in rete tra i professionisti coinvolti, che permette di creare modelli tridimensionali affidabili, aggiungere una quarta dimensione (stima dei costi integrata ai disegni) e una quinta dimensione (programmazione delle attività e delle fasi costruttive), attraversando così l’intera vita di un edificio: fase progettuale, di realizzazione, d'uso e di manutenzione.

Imponendo una gestione coerente ed esplicita dei ruoli professionali, in termini di competenza decisionale, gestione di informazioni e responsabilità, il BIM offre nuovi metodi di lavoro all’interno di un team di progetto: implica una maggior trasparenza nel processo progettuale, promuove un processo più collaborativo,impiega meglio la professionalità dei progettisti stimolandoli verso un approccio meno individualistico e più ricco. Allo stesso tempo rivela la sua natura più profonda: il BIM non è tanto uno strumento progettuale (un software) ma un processo aziendale che impone nuovi assetti organizzativi.

Secondo un articolo pubblicato tempo fa su AR[1], ci sono almeno tre ordini di motivi per cui l'adozione del BIM non si può ignorare:

Pratica professionale

Possibilità di gestire la multidisciplinarietà nel progetto e di fornire un servizio notevolmente migliorato in termini di qualità e di corretta prefigurazione di costi e tempi (in prospettiva calanti rispetto a quelli crescenti degli strumenti convenzionali). È utile ricordare che in America sono stati proprio gli architetti a guidare la diffusione del BIM nel settore delle costruzioni (dati del 2007), superati solo nel 2012 dagli appaltatori.

Settore delle costruzioni

Diverse ricerche di qualche anno fa, soprattutto inglesi e americane, hanno valutato la produttività e le inefficienze del settore associate alla tradizionale pratica di progettazione e costruzione: per esempio il NIST (National Institute of Standards and Technology) ha valutato che i costi aggiuntivi imprevisti dovuti a inadeguatezze nello scambio e nell'uso delle informazioni (mancanza di interoperabilità) equivalgono a 53 €/mq all’insieme degli operatori coinvolti nella realizzazione di un progetto e a 2 €/mq per anno a chi si occupa della gestione del patrimonio. Applicati al sistema italiano, gli studi del NIST hanno fatto emergere che 500 milioni di euro all'anno vanno in fumo come costi addizionali dovuti alle inefficienze nel flusso delle informazioni. Migliorare l’interoperabilità dei software e l’integrazione tra i diversi attori implica evidenti vantaggi economici per tutto il settore.

Politiche della Commissione europea

La Direttiva europea 2014/24/EU del 2014 sugli appalti pubblici – nata dal lavoro istituzionale e governativo intrapreso da diversi Stati, come il Mission Numérique Bâtiment francese, anticipato già nel 2011 dalla Building Information Modeling Working Party Strategy inglese – ha introdotto chiaramente il Building Information Modeling nelle procedure di procurement degli Stati membri. Nel luglio 2015 la Spagna ha presentato la sua strategia governativa per la transizione al BIM; il 15 dicembre 2015 anche il Governo tedesco ha presentatola sua piattaforma nazionale Planen-Bauen 4.0. In Italia, importanti precedenti sono stati il progetto InnovANCE e il lavoro dei diversi enti di normazione per sviluppare una base comune con cui dare impulso a una progettazione in chiave BIM, mentre la normativa regolante i “metodi e strumenti elettronici specifici di modellazione per l’edilizia e le infrastrutture” è stata introdotta con il Codice dei Contratti Pubblici (D.Lgs. 50 del 2016) e poi dettagliata con il Decreto Ministeriale 560 del 2017.

L’Europa ormai detiene la massima concentrazione mondiale di politiche e di strategie governative inerenti il BIM – che come metodologia rientra nel contesto più vasto della digitalizzazione – con la finalità ultima di definire una vera e propria strategia per le costruzioni e accrescere l'efficienza di tutto un settore industriale.

Come fare, come migliorare?

La digital transformation è quindi un’onda che sta travolgendo quello che oggi sappiamo fare, e che domani sapremo fare meglio. Tornando alla metafora del rafting, è necessario uno stile di navigazione “open to change”, consapevole della complessità globale e con un approccio aperto, interconnesso e con un’effettiva integrazione multidisciplinare in tutta la filiera di settore. E proprio nella filiera riscontriamo una crescita e un indiscutibile fermento. Per questo abbiamo coinvolto due grandi player come Regina De Albertis (nella duplice veste di costruttore, a capo di Borio Mangiarotti, e di neoeletto Presidente Giovani ANCE) e Davide Albertini Petroni (DG Risanamento Spa e Presidente di Urban Land Institute Italia) per riflettere su quello che ancora c’è da fare su questo fronte e, insieme, cogliere con maggiore chiarezza le implicazioni e i vantaggi di una metodologia che sta ridisegnando gli edifici e la città.

Una nuova cultura

Come afferma Davide Albertini Petroni:
“la digitalizzazione e le nuove tecnologie impongono un processo di acculturamento dell’intera filiera del settore. È un percorso che interessa l’informazione, la comunicazione e la gestione dei dati nel loro complesso. La grande mole di dati utili al governo del processo edilizio non permette più la gestione delle informazioni come patrimonio del singolo soggetto, ma richiede un processo organizzato e integrato che coinvolga tutti i soggetti della filiera”.

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Un processo che necessariamente parte dal committente: è il cliente, infatti, la figura che sola può dettare le regole del gioco che, a cascata, devono coinvolgere gli altri operatori, i progettisti, i costruttori e anche le società manifatturiere.

“I progettisti – nota Roberto Cereda riferendosi in particolare a Lombardini22, esemplare in questo senso – hanno investito molto nella metodologia BIM e ne vedono i ritorni, ma quanto sono disposti a investire gli sviluppatori e i costruttori?”

“Dal lato della committenza c’è una cultura più sviluppata – risponde Regina De Albertis – in Italia imposta anche dagli investitori esteri, soprattutto a Milano. Più difficoltà hanno i costruttori. Ma il vero vantaggio si può avere quando il sistema raggiunge l’ultimo anello: quello del cantiere. Detto questo, un problema essenziale rimane quello della condivisione delle informazioni”.

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Problema che apre a tutta una serie di questioni: flessibilità, scalabilità degli interventi, possibilità di sostituzione e riconfigurazione degli elementi nel tempo, sono temi che richiedono la piena accessibilità a un sistema informativo condiviso. Ma allora: di chi è la proprietà delle informazioni? Chi detiene la titolarità dei dati? E come gestirli in un processo condiviso e per sua natura circolare? 

Circolarità data-driven

Il processo BIM non è più,infatti, di tipo sequenziale, ma è circolare e supera i limiti strumentali delle diverse discipline che, in questo ecosistema, si incontrano in un dialogo continuo. Le implicazioni di questa circolarità sono diverse:

• emblematico, per esempio, è il legame fra il mondo della modellazione dati digitale e il tema della progettazione sostenibile riferito ai processi di certificazione: i modelli BIM diventano di fatto un magazzino di dati strutturati per valutare i fattori di sostenibilità durante il processo di progettazione, quando i cambiamenti possono ancora essere condivisi e coordinati tra le diverse discipline.
• un approccio data-driven, in generale, è poi particolarmente fecondo per le connotazioni sociali del processo progettuale e gestionale dello spazio. Pensiamo alla mappatura del comportamento umano – resa possibile da sistemi sempre più sofisticati come CCTV implementati da intelligenza artificiale, triangolazioni di reti Wi-Fi, mappatura di dispositivi 5G, flussi telefonici – in relazione alla configurazione dello spazio: saper acquisire e interpretare i dati può portare a scelte progettuali più consapevoli e soprattutto iterativamente aggiornabili per adattare al meglio gli output finali verso performance desiderate (favorendo l’interazione tra la comunità nello     spazio pubblico, aumentando i tempi di permanenza negli spazi retail ecc.).

Gli effetti di tale approccio si estendono anche oltre i limiti temporali della consegna del progetto:visualizzazione customizzata delle performance dell’edificio, monitoraggi post-occupancy sull’immobile e, soprattutto, messa in esercizio del manufatto e sua gestione lungo l’intero ciclo di vita.

Un diverso modo di affrontare il progetto, la sua realizzazione e la sua gestione, all’interno di un nuovo paradigma del Real Estate che non è più di prodotto ma di servizio. Un processo che sconta ancora una relativa “giovinezza”, ma al quale bisogna guardare necessariamente per affrontare un futuro.

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