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L'engineering che crea valore

Strategie per una gestione virtuosa
30/6/2017
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I contenuti di seguito esposti sono stati trattati durante l'evento "L'engineering che crea valore. Strategie per una gestione virtuosa" condotto da Roberto Cereda, partner Lombardini22 - director L22 Engineering & Sustainability, con la partecipazione di Marzia Morena, Professore associato presso il Dip. ABC del Politecnico di Milano, FRICS e Silvia Rovere, AD di Morgan Stanley SGR, Presidente Assoimmobiliare.

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*Guarda il video dell'evento "L'engineering che crea valore. Strategie per una gestione virtuosa" e le foto su Flickr*


Premessa

Nessuno può mettere in dubbio quanto la sostenibilità energetica sia oggi un tema inevitabile, urgente e trasversale a qualsiasi agenda politica, tecnica e, ormai, anche individuale. Ma per quanto riguarda il settore immobiliare, tale tema investe una massa critica particolarmente rilevante.

A livello globale, oggi gli edifici assorbono il 50% delle materie prime, consumano il 50% dell’energia, emettono oltre il 40% di CO2, producono più del 25% dei rifiuti. Ciò è anche dovuto al fatto che la maggior parte del costruito è di vecchia concezione e, di conseguenza, molto inefficiente. Solo guardando all’Italia, circa l’80% degli edifici ha più di 40 anni di età (fonte CRESME), un enorme terreno da dissodare che richiede un grande sforzo collettivo.

“Creare valore per un edificio significa progettare nel presente e contemporaneamente proiettarsi nel futuro per garantire performance elevate e misurabili, ma soprattutto stabili nel tempo”.

Un esempio illustre

Con la riqualificazione dell’Empire State Building di New York, avviata nel 2009 da un team composto da Clinton Climate Initiative, Jones Lang LaSalle, Rocky Mountain Institute e Johnson Controls in qualità di ESCO (Energy Service Company), è stimata a regime una riduzione del fabbisogno energetico del 38% con un risparmio annuo di 4,4 milioni di dollari. Con il solo rinnovamento delle sue 6.500 finestre il risparmio è stimato in 410 mila dollari e, grazie alla riduzione della trasmittanza, il ridimensionamento degli impianti in potenza e volume ha liberato superficie utile affittabile. Gli extra costi dovuti agli interventi “green” sono riassorbiti in tre anni di esercizio. 

Empire State Building, NYC



Dal punto di vista della cultura tecnica non è un caso pionieristico, è un caso esemplare per l’iconicità dell’edificio, ma è soprattutto l’indice di una maturazione del mercato e dei grandi investitori. Gli stessi fondi d’investimento europei, a fronte di ormai risibili margini di guadagno attraverso le commodities tradizionali, si stanno orientando sempre più all’innovazione tecnologica, tra cui le automobili elettriche e la riqualificazione energetica degli edifici.

Il momento è quindi favorevole, ma affinché i risultati siano davvero quelli sperati, è necessario avere il giusto approccio. Quale?

Un approccio olistico

 
Chi influenza i consumi energetici e come risparmiare?

I consumi si possono equamente ripartire tra proprietario (50%) e inquilino (50%). Il PROPRIETARIO può agire sull’involucro, l’efficienza dei sistemi HVAC, l’uso dell'acqua (Toilette, rubinetti, recupero acque grigie, irrigazioni), le regolazioni; L’INQUILINO sui comandi e sensori, sull’efficienza degli spazi e, non ultimo, sulle buone abitudini. Bisogna allora porre l’accento non solo sul momento costruttivo (sia esso ex-novo o di retrofit dell’esistente) ma anche sulla post-occupancy con specifici programmi di accompagnamento degli utenti finali: quindi, Retrofit e Soft Landing.

 

“Per costruire e riqualificare edifici in 2 anni sapendo che avranno un Life-Cicle di almeno 30 anni, è fondamentale progettare pensando che tutti i materiali e le tecnologie siano efficaci, flessibili, riciclabili e riconfigurabili in una logica di economia circolare. Senza mai perdere la consapevolezza che l’efficienza non è sempre sinonimo di efficacia. Se le tecnologie e gli strumenti informatici ci supportano, è comunque indispensabile che le macchine che costruiamo siano guidate nel modo corretto” (Roberto Cereda).

 

Avere un approccio olistico significa anche che in un processo di efficientamento energetico siano coinvolti tutti gli attori, in tutte le sue fasi, da quelle di analisi e programmazione fino a quelle della consegna dell’edificio e delle prime fasi di utilizzo durante le quali user e gestori sappiano come “guidare” e prendersi cura della macchina correttamente.

Ovvero: chi cura, mantiene.

 

Il quadro

Ne abbiamo parlato con Marzia Morena, Professore associato presso il Dip. ABC del Politecnico di Milano, e Silvia Rovere, AD di Morgan Stanley SGR e Presidente Assoimmobiliare, mettendo insieme il punto di vista della formazione e della ricerca con quello dell’investimento e della gestione immobiliare.

 

Cosa emerge?

 

“Di fronte alla crisi globale degli ultimi anni e a una vera e propria rivoluzione copernicana del mercato immobiliare – dice Silvia Rovere – sappiamo che è finito il momento in cui i processi finanziari di compravendita erano sufficienti e bastava “azzeccare il ciclo” per avere rendimenti significativi. Oggi la creazione di valore passa dalla performance del prodotto, qualità che percepisce l’end user con costi di gestione e manutenzione più bassi, maggior risparmio energetico e più alta qualità ambientale. E se Il finanziario non può più prescindere da un’accurata gestione tecnica dell’immobile, sempre più centrale è il ruolo dei progettisti (intesi come insieme di specifiche professionalità progettuali)”.

L’Università si sta attrezzando formando figure professionali più articolate e competenze più complesse e diversificate, ma la Pubblica Amministrazione rappresenta ancora un problema irrisolto sul tema dell’efficienza dei processi concessori (è ciò che avviene, per esempio, attraverso l’OPPAL del Politecnico di Milano, l’Osservatorio Permanente sulla Pubblica Amministrazione Locale).

Mentre gli investitori si stanno evolvendo, ma hanno anche bisogno di un linguaggio “comprensibile” per cogliere il valore dell’innovazione professionale e tecnologica in atto e agire di conseguenza.

L’Università si sta attrezzando formando figure professionali più articolate e competenze più complesse e diversificate, ma la Pubblica Amministrazione rappresenta ancora un problema irrisolto sul tema dell’efficienza dei processi concessori e vanno sensibilizzate (è ciò che avviene, per esempio, attraverso l’OPPAL del Politecnico di Milano, l’Osservatorio Permanente sulla Pubblica Amministrazione Locale).

Mentre gli investitori si stanno evolvendo, ma hanno anche bisogno di un linguaggio “comprensibile” per cogliere il valore dell’innovazione professionale e tecnologica in atto e agire di conseguenza.

Se la crisi ha fatto scontrare, anche producendo molte vittime, due binari prima completamente separati – investimento e progetto – oggi quei binari si stanno riavvicinando e vanno integrati ancora di più: “Siamo tutti anelli di una stessa catena”, sostiene Marzia Morena.

 

Un processo ancora recente, il mercato è pronto?

 

“No, in larga misura è ancora acerbo”, riconosce Silvia Rovere. “Uno slogan spesso ripetuto nei convegni Real Estate è: ‘manca il prodotto’ (inteso come prodotto “investment grade”). Ma allora bisogna investire sul prodotto, perché la carenza di prodotto di qualità è anche un fattore positivo, essendo merce rara è sicuro che ripaghi l’investimento. Un dato nuovo è che c’è un crescente interesse, da parte di operatori come Morgan Stanley, a investire fin dalla fase di sviluppo pur sapendo che ciò implica tempi più lunghi. È poi vero che le tecnologie di progettazione e costruzione possono riassorbire quei tempi con una maggiore efficienza, così come la gestione e la manutenzione possono mantenerne i valori”.

Ma per stimolare l’investimento e far maturare il mercato in modo esteso, è necessario un linguaggio comune.

 

Quale linguaggio comune: i numeri

È questo il tema fondamentale emerso dall’incontro: bisogna che le performance previste possano essere apprezzate da chi non ha competenze tecniche. Cioè: tradurre quelle competenze nei numeri di un foglio di calcolo excel.

 

Numeri e processi di Lombardini22

Dal Retrofit al Soft Landing per generare, mantenere e misurare il Valore, per renderlo comunicabile.

 

Retrofit

Un processo di retrofit deve sempre avere come bussola l’equilibrio tra costi e benefici, collocandosi nell’area in cui gli interessi dello sviluppatore immobiliare, del conduttore e della proprietà convergono in un punto di reciproco vantaggio.

In generale, i costi sono: l’investimento per gli interventi di efficientamento e il costo per il servizio di consulenza; i benefici: aumento della competitività, risparmio economico, incremento dell’efficienza energetica, eliminazione degli sprechi.

 

Ma quali sono i benefici per i diversi player?

Sonomolteplici:maggior salute e benessere e maggiore produttività per il conduttore/inquilino; vendita a prezzo più alto e in tempi più veloci per lo sviluppatore immobiliare; tenuta del valore e più alti tassi di occupazione per il proprietario, il quale a sua volta condividerà, con il conduttore, costi di gestione e manutenzione più bassi e, con lo sviluppatore, un più alto valore di mercato e la capacità di attirare investimenti con un rapido ritorno sugli stessi.

Mentre tutti i player possono beneficiare di minori costi di ristrutturazione, dell’immagine e prestigio dell’immobile, e dell’allineamento con le norme e le richieste di Corporate Social Responsibility.

 

Il processo ideale di retrofit prevede 4 fasi: due diligence, monitoraggio, report e analisi, fattibilità e intervento.

  1. Due Diligence Impianti: è il primo passo da compiere per verificare e raccogliere dati sul sistema presente. La trasparenza e l’affidabilità di una Due Diligence sono elementi preziosi anche per la normale gestione di un edificio e per chi deve deciderne le migliori opportunità di utilizzo. Attraverso essa si individuano le potenzialità di intervento e si stimano i risparmi conseguibili.

  2. Monitoraggio energetico: a fronte dei risultati ottenuti, non può basarsi solamente sulle rilevazioni dal contatore ma esige un’acquisizione di dati reali, basati su prelievi effettivi ripartiti per utenza e fasce orarie. In questo modo si possono individuare anche sprechi occulti.

    Esempi: consumo anomalo nei periodi notturni; mancato sfruttamento di produzione fotovoltaica; performance di sistema non ottimali da cui pianificare la sostituzione delle macchine.

  3. Report e analisi: prevede l’analisi dei fattori di criticità e l’individuazione per ogni uso energetico di un EnPI (Energy Performance Index) su cui definire lo stato del sistema energetico e del sistema di gestione dell’energia, la lista delle opportunità di miglioramento e la configurazione dei valori fuori scala.
  4. 4. Fattibilità e intervento: in base a quanto emerge nelle precedenti fasi, si può intervenire puntualmente o complessivamente sull’intero sistema impianto, sempre considerando la parte economica per garantire tempi congrui di ritorno dell’investimento. In ogni caso il beneficio sarà un miglioramento del comfort.

 

Qualche dato da Lombardini22

Nel progetto di riqualificazione dell'edificio Fatebenefratelli 14 (2013-2017), 3000 mq di uffici nel centro di Milano, grazie ai servizi integrati di Progettazione Architettonica, Engineering, Health & Safety e Direzione Lavori, la consistente riduzione del consumo energetico ottenuta, relativa soprattutto a ventilazione, illuminazione interna e riscaldamento, ha portato a una diminuzione dei costi annuali da 22,01 a 12,87 €/mq.

 

Nel progetto dell’Headquarter di Holcom sal a Beirut (2011 -2015), con una superficie di 35.000 mq destinati a uffici, grazie alla bassissima trasmittanza dei vetri (≤ 0,1), all’impianto fotovoltaico (110KW) e al sistema di gestione degli impianti (BMS, LCS), è stato ottenuto un autosostentamento energetico di oltre il 20% (servizi di progettazione architettonica e direzione artistica di L22, space planning e interior design di DEGW).

 

Creare valore e mantenerlo

È necessario un Long-Term Thinking, ovvero costruire architettura a prova di futuro. Ciò implica valutare la sostenibilità del sito, misurare e minimizzare l’impatto dell’edificio sul territorio, valutarne i consumi e utilizzare fonti di energia rinnovabili, gestire in modo efficiente le risorse idriche: il tutto bilanciando la qualità con i tempi, i costi e gli interessi degli operatori (progettista, general contractor, cliente).

Il menù di accorgimenti disponibili per un’architettura Future-Proof è molteplice: sia sul versante passivo (ventilazione naturale, verde in facciata, ombreggiamento solare attraverso brise-soleil e terrazze sporgenti), sia su quello attivo (HVAC, pannelli fotovoltaici, raccolta acqua piovana per gli scarichi wc e l’irrigazione, riscaldamento a pannelli solari). L’obiettivo è un sistema edificio-impianto che sia sostenibile, rinnovabile, tecnologico e soprattutto monitorato.

È infatti un costante e capillare monitoraggio che permette di allineare l’efficienza nominale della macchina a una sua effettiva efficacia. Tecnologia e innovazionesono oggi uno strumento indispensabile. Dal lato produttivo, il BIM (Building Information Modeling) è un processo di condivisione delle informazioni con modelli 3d, contiene dati relativi a tutte le discipline coinvolte, sostiene la cooperazione, la simulazione, il miglioramento ottimale del progetto lungo tutto il suo ciclo di vita. Nel settore delle costruzioni il tempo produttivo è del 43% (contro l’88% del manifatturiero) rispetto al tempo improduttivo: il BIM riduce questo gap. 

 

Un caso particolare: Big Data Retrofit

Se la tecnologia è un fattore d’aiuto, il rovescio della medaglia è l’infrastruttura che la rende possibile e costantemente disponibile in quantità sempre maggiori: i Data Center, componente edilizia di quell’infrastruttura, sono la concretizzazione del fatto che Bit e Cloud Computing non sono immateriali ma hanno pesi, spessori e consumi. E paradossalmente, a fronte dei loro vantaggi dal punto di vista ambientale (lavorare a distanza senza spostarsi fisicamente, ridurre l’inquinamento dovuto ai trasferimenti e consumare meno materia ed energia), i loro consumi sono davvero elevati. I Data Center pongono una sfida particolare sul retrofit: significa innanzitutto fare audit energetici su impianti costruiti circa 10 o 15 anni fa, estremamente energivori (consumano 20 volte un ufficio), rendendo compatibili macchine di vecchia generazione con nuove tecnologie, senza interrompere un organismo “vivo” che non si può mai spegnere e quindi facendo interventi mai troppo invasivi e lavorando per parti. L’obiettivo primario è aumentare l’indice di efficienza energetica PUE (Power Usage Effectiveness), cioè il rapporto tra l’energia totale assorbita dal Data Center e quella utilizzata dai sistemi (o apparati) IT. 

 

Un esempio

In un intervento di Lombardini22 a Inverno (Pavia), per conto di Hewlett Packard, l’indice PUE è stato portato dal valore originario di 2,2 (piuttosto alto) a 1,78 con un risparmio energetico che consente un pay back period di soli due anni e mezzo (rispetto a un investimento di 1,5 milioni di euro), risultato impossibile da ottenere in altri settori, considerando che si parte da macchinari di non più di 15 anni di età.

 

Soft Landing

È un termine che nel mondo anglosassone designa un’attività riconosciuta, ma in Italia ancora poco percepita. Per questo L22 ha elaborato un processo specifico per assistere il Cliente durante l’utilizzo del proprio edificio, al fine di colmare gli eventuali divari che possono emergere in qualsiasi momento dell’iter progettuale e che creano un gap tra le intenzioni di progetto e il prodotto finito. Naturalmente la fase di costruzione è un passaggio delicato in cui possibili carenze di bilancio possono compromettere le migliori intenzioni e le varianti possono coinvolgere i sistemi tecnici e impiantistici modificando in maniera sostanziale l’utilizzo futuro dell’edificio. Tuttavia, per ovviare ai possibili inconvenienti e accompagnare il Cliente nel processo di Soft Landing, sono stati individuati 5 passaggi da perseguire al fine ottenere un prodotto il più possibile performante all’idea progettuale perseguita e sviluppata.

 

1) La fase di brief, dove le ambizioni e le richieste sono ben delineate ma spesso non accompagnate da accurate informazioni e feedback provenienti da progetti passati. Questa fase dev’essere di dialogo costruttivo tra i diversi attori coinvolti, in particolare tra i progettisti e il Cliente, per concordare gli specialisti chiave e i subappaltatori principali a monte del processo: l’obiettivo è che l’integrazione delle diverse esigenze e le esperienze passate portino a un progetto consapevole.

2) La fase di sviluppo progettuale, dove gli obiettivi sono correttamente definiti e conformi alle normative, ma non più rivisitati o adeguatamene approfonditi nella fase di progettazione esecutiva. Bisogna allora non solo concordare con il Cliente la strategia energetica, di misurazione e monitoraggio, ma sottoporre i diversi sistemi a revisioni e verifiche di usabilità e manutenibilità da parte degli incaricati alla gestione dell’edificio.

3) La fase di Pre-Consegna, che rende graduale una consegna che talvolta, per rispettare tutte le scadenze, può avvenire in maniera superficiale e affrettata in termini di formazione degli utenti finali. La pre-consegna permette di avere maggior tempo a disposizione per comprendere il sistema e le sue interfacce: controllando i primi dati a disposizione, assicurandosi che il sistema BMS sia impostato secondo le esigenze del Cliente e verificando il consumo di energia su spunti reali e attendibili.

4) Inizio assistenza. Durante la fase di occupazione iniziale, una carenza di supporto potrebbe non assicurare una corretta impostazione dell’edificio nel medio-lungo periodo. Questa fase prevede allora la formazione dei gestori dell’edificio, e la presenza in loco di un responsabile del team di progetto, per un periodo da definirsi, per verificare la correttezza di funzionamento dei sistemi rispetto alle aspettative per far fronte a eventuali emergenze.

5) Assistenza prolungata 1-3 anni. È un periodo di minor intensità delle attività di monitoraggio e supporto durante il quale si fa una sistematica valutazione post-occupazione, prima attraverso una serie di incontri mensili e poi a intervalli regolari di 12 mesi con un esame finale del progetto dopo 3 anni.

 

La cultura del Soft Landing può essere applicata a qualsiasi contesto perché mirata a perseguire le intenzioni del Cliente qualunque esse siano. Lo scopo è creare un circolo virtuoso per tutti, e a questo punto non è importante che il progetto stia rispondendo a standard ambientali esemplari, o sia una semplice estensione o retrofit di un edificio esistente.

L’importante è che attraverso i passaggi descritti, il vantaggio di un processo di efficientamento energetico, di qualsiasi valore esso sia, rappresenti una risorsa durevole nel tempo. Per questo è essenziale il ruolo dell’end-user e dei responsabili di gestione, i quali opportunamente istruiti e coinvolti dovranno saper disporre del patrimonio immobiliare e della sua gestione energetica con consapevolezza. La qualità degli spazi, il benessere e, di conseguenza, lo stimolo a una maggior produttività (per quanto sia un valore non esattamente misurabile), dipendono da questa interazione circolare.

Quindi: programmare, monitorare e agire per migliorare, con “atterraggio morbido” negli spazi.

June 30, 2017
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